企業経営や不動産活用に関わる人なら、一度は耳にする「ファシリティマネジメント（FM）」と「プロパティマネジメント（PM）」。
どちらも施設や不動産の管理を担う重要な役割ですが、目的や視点は大きく異なります。
本記事では、その違いを明確にし、それぞれで求められる資格やスキル、さらに現場での実例を交えて解説します。
これから学びたい人や実務の幅を広げたい人に必見の内容です。
ファシリティマネジメント（FM）とプロパティマネジメント（PM）の基本
FMとPMは似たような響きを持つため混同されがちですが、本質的な目的は異なります。FMは利用者の業務効率や快適性を高めるための管理手法で、PMは所有者の利益や資産価値を最大化する管理手法です。
この違いを理解することが、最適な施設・不動産運営の第一歩となります。
ファシリティマネジメント（FM）の定義と役割
ファシリティマネジメントとは、建物・設備・サービスを総合的に企画・運営・改善し、組織の活動を支援する管理手法です。
オフィスのレイアウト最適化、会議室利用の効率化、省エネ施策、快適性の向上など、従業員が働きやすい環境を整備します。
FMは単なる建物維持ではなく、経営戦略と連動し、生産性や従業員満足度を向上させる役割を担います。
プロパティマネジメント（PM）の定義と役割
プロパティマネジメントは、不動産オーナーや投資家の立場で、資産価値や収益性を最大化するための管理手法です。
テナント募集、賃貸契約管理、修繕計画、資産評価、収益分析などが主な業務で、投資効果を最大限引き出すことを目的とします。
不動産経営のプロフェッショナルとして、市場分析や財務管理の知識も必須です。
FMとPMの視点の違い
FMは「使う人の満足度と効率性」に重きを置き、PMは「持つ人の収益性と資産価値維持」に焦点を当てます。
同じ設備更新でも、FMでは従業員の快適性や作業効率を重視し、PMでは投資対効果や賃料収入への影響を重視します。
目的が異なれば判断基準も異なり、それぞれに求められるスキルセットも変わります。
FMとPMの業務領域と実務例
FMとPMの業務は一部重なるものの、日々の実務や成果指標は異なります。
FMは利用者目線で施設を最適化し、PMはオーナー目線で収益を確保します。
両者の役割を理解し連携することが、施設・不動産の価値向上に繋がります。
FMの主な業務領域と事例
FMでは、施設運用の最適化や環境改善が中心です。
例として、オフィスのフリーアドレス化に伴う座席配置の工夫、空調や照明の自動制御による省エネ、従業員アンケートを用いた改善提案などがあります。
これらは働く人のパフォーマンスを高め、組織の生産性に直結します。
PMの主な業務領域と事例
PMは不動産の収益最大化を目指す業務が中心です。
賃料設定の見直し、空室対策、設備投資による資産価値の向上、テナントミックスの最適化などが挙げられます。
例えば商業施設で新規ブランドの誘致を行い、集客力を高めることで賃料収入を増加させる施策などが代表例です。
両者が交わるケース
FMとPMは、オフィス移転や施設リニューアルなど大規模プロジェクトで交わります。
FMが利用者の要望や業務効率の観点から設計を主導し、PMが投資回収計画や賃貸戦略を策定することで、利用者満足と収益性を両立できます。
FMに必要な資格と学び方
FM分野は、建築・設備・運用管理の知識に加え、組織運営や経営戦略の理解が必要です。資格取得はスキルの体系化と信頼性の証明に有効です。
国内資格：ファシリティマネジャー（JFMA認定）
日本ファシリティマネジメント協会が認定する、日本におけるFMの代表資格です。
受験には実務経験や学歴条件があり、施設計画、コスト管理、環境配慮など幅広い知識が問われます。
国内資格：建築物環境衛生管理技術者（ビル管）
ビル管理法に基づく国家資格で、空調、水質、照明、清掃などの環境衛生管理を担当します。特に大規模施設のFM担当者には必須級の資格です。
国際資格：CFM・FMP
米国IFMAが認定する国際資格で、CFMは上級、FMPは基礎〜中級向けです。
外資系企業や海外案件に携わる場合に有効です。
PMに必要な資格と学び方
PMでは、不動産法規、投資戦略、市場分析、資産評価など幅広い知識が必要です。
資格取得により理論と実務の両面で専門性を高められます。
国内資格：宅地建物取引士（宅建士）
不動産取引に必須の国家資格で、契約や重要事項説明を行うために必要です。
PMの基礎資格として多くの実務で役立ちます。
国内資格：不動産鑑定士
不動産の価値を評価する国家資格で、市場・収益性・法的条件を総合判断します。投資判断や資産運用戦略に直結します。
国際資格：CPM・RPA
米国IREMのCPMは投資戦略からテナント管理までを網羅する上級資格、BOMAのRPAはビル管理の国際基準を学べます。
イオンモールにおけるプロパティマネジメントの実例
イオンモールは、日本全国および海外で商業施設を開発・運営するPMの代表的事例です。自社だけでなく他社施設の運営受託も行い、地域経済と施設価値の両立を実現しています。
開発から運営までを一貫管理するPM体制
立地調査、市場分析、基本設計、テナント誘致、運営管理までを一貫して実施し、資産価値と収益性を最大化しています。
地域特性に合わせたテナントミックス戦略
地域の特性や商圏のニーズに合わせ、地元企業や人気ブランドを組み合わせることで、集客力と地域密着度を高めています。
施設リニューアルと価値向上施策の推進
時代の変化に合わせたリニューアルや環境配慮型設備の導入を行い、来館者の快適性と施設の競争力を維持しています。
まとめ
FMは利用者の快適性や業務効率向上を、PMは所有者の収益性と資産価値向上を目指します。
資格取得は専門性の証明であり、キャリアの選択肢を広げます。
イオンモールの事例は、PMの包括的な取り組みが資産価値を高める好例です。
これらの知見を活かし、自社のFM・PM戦略を見直すことが、持続的な施設価値の向上に繋がります。
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